農地法5条許可
農地転用
転用目的売買
転用許可
転用届出
三重県
松阪市
農業委員会
農地法5条許可・届出とは｜転用目的で農地を売買・賃貸借する手続き
農地法3条・4条・5条の違い
| 農地法3条 | 農地法4条 | 農地法5条 | |
|---|---|---|---|
| 権利移転 | あり | なし | あり |
| 転用 | なし（農地のまま） | あり（自己転用） | あり |
| 典型例 | 農地として売買・賃貸借 | 自分の農地を自分で転用 | 農地を購入・賃借して住宅・駐車場等に転用 |
| 申請者 | 譲渡人＋譲受人 | 所有者のみ | 譲渡人＋譲受人（連名） |
「許可」が必要か「届出」で足りるか
4条と同様に、対象農地が属する区域によって手続きが変わります。
🏙 市街化区域内の農地
届出（農業委員会への通知）で足ります。
農業委員会に届出書を提出し、受理されれば権利移転・転用が可能です（農地法5条1項6号）。
🌾 市街化調整区域・非線引き区域の農地
都道府県知事の許可が必要です。
農業委員会を経由して三重県知事あてに許可申請を行います。農用地区域（青地）内は原則不許可。
転用許可の主な要件
① 立地基準（農地区分）
| 農地区分 | 概要 | 転用の可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地（青地） | 農業振興地域の農用地区域に指定 | 原則不許可（農振除外が必要） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の集団的優良農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 集団的農地・農業基盤整備済み農地 | 原則不許可（例外あり） |
| 第2種農地 | 小集団農地・市街地に近接する農地 | 周辺代替不可の場合に許可 |
| 第3種農地 | 市街地区域・市街地化傾向の強い区域 | 原則許可 |
② 一般基準
- 転用後の目的に確実に使用される見込みがあること
- 転用に必要な資金・技術的能力があること
- 周辺農地への悪影響（水利・排水・日照など）がないこと
- 転用の妨げとなる権利を持つ者の同意があること
農業振興地域の農用地区域に指定されている農地（青地）は、原則として転用許可が下りません。転用を行うするには事前に農振除外の手続きが必要です。農振除外は年2回程度の受付で、完了まで数か月〜1年以上かかる場合があります。
実務事例
農地法5条は実務で最も頻繁に登場する手続きです。以下は長戸法務事務所での実際の取り扱い事例です。
📋 実務事例①：県外法人からの依頼｜2筆の農地を一体利用で資材置場に転用・賃貸
県外の法人様から、伊勢市内に所有する農地を建設業者へ資材置場として賃貸したいというご依頼をいただきました。対象は2筆の農地で、1筆は法人の代表者が個人名義で所有、もう1筆は隣接地を地元の方から売買で取得する予定でした。2筆を一体利用して資材置場として賃貸する計画のため、農地法5条の手続きが必要となりました。
手続きを進める中で、借主の建設業者は法人との賃貸借契約と法人代表者個人との賃貸借契約の2本を締結する必要があることが判明。依頼主が県外のため、当事務所が賃賃借契約書の作成から借主業者との調整・連絡まで一括して担当しました。何かと手間を要する案件でしたが、無事に許可が下り完了することができました。
下図は実際にご使用した土地利用計画図（伊勢市上地町）です。砕石にて整地し、鉄骨・足場・砕石の置場として利用する計画で、雨水は自然浸透とする排水計画を示しています。
主な必要書類
| 書類名 | 取得先・備考 |
|---|---|
| 農地法第5条の規定による許可申請書（または届出書） | 農業委員会窓口または各市町HP |
| 土地の登記事項証明書（全部事項） | 法務局（3か月以内発行のもの） |
| 公図・位置図・案内図 | 法務局 / 住宅地図など |
| 土地利用計画図・配置図 | 建物の配置や駐車区画、資材置場の範囲を明示したもの。実務上非常に重要 |
| 排水計画図 | 雨水や汚水の排水経路・放流先を明記したもの（周辺農地への影響確認のため） |
| 資金証明書（残高証明書・融資証明書など） | 金融機関等（転用事業を確実に遂行できる資金があるかの証明） |
| 譲受人（買主・借主）の住民票または法人登記事項証明書 | 市役所 / 法務局 |
| その他（土地改良区の意見書、隣接地同意書など） | 状況に応じて必要となります |
申請から許可（受理）までの流れ
市街化調整区域（許可）の場合：毎月の締切日（松阪市は15日前後）までに農業委員会へ提出します。
手数料・報酬の目安
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 申請手数料（農業委員会・県） | 無料 | 行政への手数料はかかりません |
| 各種証明書取得実費 | 数千円程度 | 登記簿謄本、公図、住民票などの取得費用 |
| 行政書士報酬（届出：市街化区域） | 30,000円〜 | 案件の規模により異なります |
| 行政書士報酬（許可：市街化調整区域） | 70,000円〜 | 図面作成、農地区分、面積により異なります |
よくあるご質問
Q. 5条許可が下りる前に、農地の売買代金を全額支払ってもいいですか？
おすすめできません。農地法5条の許可（または届出の受理）がない状態で売買代金を支払い、引き渡しを行っても、法律上その所有権移転は無効となります。実務では「農地法5条の許可取得を条件とする売買契約」を締結し、許可が下りた後に決済（代金支払い）と所有権移転登記を行うのが鉄則です。
Q. 市街化調整区域の農地を譲り受けて住宅を建てたいのですが、誰でも許可になりますか？
いいえ、農地法5条の立地基準（第1種農地などは原則不可）をクリアするだけでなく、都市計画法（開発許可や建築許可）の要件も同時に満たす必要があります。市街化調整区域での住宅建築は建築できる人の要件が厳しいため、必ず事前に当事務所または行政窓口へご相談ください。
Q. 相続した農地を売りたいのですが、登記名義がまだ被相続人のままです。どうすればいいですか？
農地法5条の手続きは現在の登記名義人を基準に進めます。登記名義が被相続人のままでは手続きができないため、まず司法書士に依頼して相続登記を完了させる必要があります。令和6年4月からは相続登記が義務化されていますので、未了の場合はお早めにご対応ください。
Q. 農地法5条の届出・許可が下りてから売買契約を結ぶのですか？
手続きの順序が重要です。市街化区域の届出の場合は、売買の合意後に届出を行い、受理されてから所有権移転登記・決済という流れが一般的です。市街化調整区域の許可申請の場合は、許可取得後に売買決済・登記を行います。許可前に決済・登記をしても法律上無効となりますのでご注意ください。
Q. 農地を駐車場にしたいのですが、コンクリート舗装する必要がありますか？
転用後の用途が「駐車場」であれば、必ずしも直ちにコンクリート舗装が必要なわけではありませんが、許可・届出の内容（転用目的・転用計画）に沿った使用が求められます。転用後の状況について農業委員会から報告を求められる場合もあります。
行政書士に依頼するメリット
- 対象農地の区域区分・農用地区域指定の有無を事前調査
- 農業委員会との事前相談・折衝を代行
- 土地利用計画図・配置図・排水計画図などの面倒な図面作成をすべてお任せ
- 市街化調整区域における都市計画法（開発許可等）との連動確認
- 「許可取得を条件とする売買契約書」など、実務に即した書類作成・法務サポート
- 遠方の売主様・買主様との郵送や連絡のやり取りもスムーズに対応
- 提携司法書士とのスムーズな連携で、許可から最後の所有権移転登記までワンストップ対応
農地法5条許可・届出のご相談はお気軽に
三重県（松阪市・伊勢市・多気郡・明和町・度会郡）の転用目的での農地売買・賃貸借をフルサポートします。
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行政書士長戸法務事務所（三重県多気郡明和町）